La petición de medidas cautelares por el propietario en procedimientos de desahucio de vivienda
GONZÁLEZ LUNA ABOGADOS • 21 de octubre de 2025
Requisitos para su adopción por el Juzgado.
Medidas cautelares en los procedimientos de desahucio por rentas impagadas:
Cuando un arrendatario deja de pagar las rentas,
el arrendador
no sólo se enfrenta al perjuicio económico, sino también al riesgo de no recuperar nunca las cantidades adeudadas, por lo que, en estos casos, además de interponer la demanda de desahucio por falta de pago, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite solicitar medidas cautelares
para asegurar el resultado práctico de la futura sentencia.
¿Qué son las medidas cautelares?
Las medidas cautelares son actuaciones judiciales previas o simultáneas
al procedimiento principal, dirigidas a evitar que el demandado frustre el cumplimiento de la sentencia, y su finalidad es garantizar la efectividad de la tutela judicial.
En el ámbito del
desahucio por rentas impagadas,
el arrendador puede solicitar al juzgado, entre otras, la
medida cautelar consistente en el
embargo preventivo de bienes, cuentas corrientes o derechos del arrendatario, que es especialmente recomendables cuando el inquilino es no residente en España, carece de arraigo económico o ha mostrado intención de abandonar el inmueble sin pagar.
Requisitos legales para su adopción:
Para que el juzgado acuerde la medida cautelar solicitada, el arrendador debe acreditar tres elementos esenciales:
- Fumus boni iuris, o apariencia de buen derecho, es decir, que debe demostrarse que existe un contrato de arrendamiento válido y una deuda vencida y exigible, por ejemplo, mediante copia del contrato y justificantes de impago.
- Periculum in mora,
o riesgo en la demora en la resolución del procedimiento, pues es necesario justificar que, si no se adopta la medida, la futura ejecución de la sentencia podría resultar ineficaz, por riesgo de insolvencia o desaparición del demandado.
- Caución:
el solicitante debe ofrecer una garantía (normalmente económica) para responder de los daños que pudiera causar si la medida finalmente resultara injustificada.
Así, con la adopción de esta
medida cautelar, que no paraliza el procedimiento principal, permite otorgar al
arrendador propietario una
garantía real de cobro de la cantidad debida, y evitan maniobras dilatorias o fraudulentas del inquilino.
Conclusión:
Solicitar
medidas cautelares en un
desahucio por rentas impagadas es una herramienta eficaz para proteger los intereses del arrendador propietario, pues permite
asegurar el cobro y evitar la frustración de la sentencia, especialmente cuando existen indicios de insolvencia o falta de arraigo del arrendatario.
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Cuando se firma un contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de vivienda con una duración inferior a un año —por ejemplo, de 11 meses— es frecuente que el arrendador se pregunte si puede recuperar el local o inmueble antes del plazo pactado en caso de necesitarlo para sí mismo. La respuesta es sí, siempre que se pacte expresamente en el contrato mediante una cláusula de resolución anticipada. ¿Qué dice la ley sobre este tipo de contratos? Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, para oficina, despacho, local de temporada, etc.) se rigen por el artículo 3 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en lo no previsto, por el Código Civil. A diferencia de los arrendamientos de vivienda habitual, donde hay normas imperativas que protegen al inquilino, en los de uso distinto rige el principio de autonomía de la voluntad (art. 4.3 LAU) : “Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de esta Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Por tanto, si arrendador y arrendatario pactan una cláusula que permita la resolución anticipada por necesidad del propietario, esta será plenamente válida y oponible. Cláusula de resolución anticipada por necesidad del arrendador: ¿es legal? Sí. Se puede incluir una cláusula que permita al arrendador recuperar el inmueble, incluso antes del plazo de 11 meses, si lo necesita para sí mismo u otro uso legítimo. Esta cláusula es jurídicamente válida, según reiterada jurisprudencia: SAP Madrid, Sección 13.ª, 14/2019, de 18 de enero: avala la resolución anticipada si se ha pactado expresamente en contrato. SAP Barcelona, Sección 13.ª, 383/2020, de 30 de octubre: reconoce la validez de pactos que otorgan esta facultad al arrendador. Recomendaciones para incluir esta cláusula correctamente: Redacción clara y específica: evitar cláusulas ambiguas que puedan dar lugar a interpretaciones. Preaviso razonable: al menos 30 días para dar seguridad jurídica al arrendatario. Aceptar expresamente: es conveniente que el arrendatario firme junto a la cláusula para dejar constancia de su aceptación individualizada. Aplicable solo en uso distinto del de vivienda: no es válida esta cláusula en arrendamientos de vivienda habitual por contravenir normas imperativas. ¿Y si el inquilino no quiere marcharse? Si el arrendatario no entrega voluntariamente la posesión tras el preaviso, el arrendador deberá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual o por resolución anticipada pactada, conforme al artículo 27.2 LAU y el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Conclusión: Incluir una cláusula de resolución anticipada por necesidad del arrendador en un contrato de uso distinto del de vivienda y duración inferior a un año (por ejemplo, 11 meses) es perfectamente legal y eficaz, siempre que esté debidamente pactada. Esta medida proporciona flexibilidad al propietario y puede resultar esencial en contratos de duración corta o de temporada. 馃摓 +34 615 071 074 馃摥 jorge@gonzalezluna.es
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En muchas zonas rurales y semiurbanas, la delimitación precisa de los linderos entre fincas sigue siendo una fuente recurrente de conflictos . La Ley 13/2015 , que reformó profundamente la Ley Hipotecaria, introdujo mecanismos para incorporar la representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) de las fincas registrales y con ello, mejorar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. Uno de estos mecanismos es el procedimiento notarial de deslinde entre fincas colindantes (art. 200 LH) , mediante el cual un propietario puede promover la delimitación formal de su finca ante notario, con el fin de lograr su inscripción registral actualizada, siempre que no haya controversia. Sin embargo, ¿qué ocurre si un colindante se opone? ¿Tiene valor absoluto su negativa? ¿Puede impedir por sí sola la inscripción en el Registro de la Propiedad? Oposición del colindante: ¿obstáculo insalvable? La reciente doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y la práctica registral vienen interpretando que la oposición de un colindante no impide automáticamente la inscripción, siempre que no vaya acompañada de argumentos técnicos o jurídicos sólidos que acrediten la existencia de una controversia real sobre el lindero. La simple manifestación de disconformidad, sin plano alternativo, informe técnico contradictorio o indicios objetivos de invasión, no constituye por sí sola una "contienda jurídica" que justifique el rechazo de la inscripción. Así lo recuerda, entre otras, la Resolución de la DGSJFP de 21 de enero de 2022, que exige que la oposición del colindante tenga “contenido jurídico y técnico suficiente” y no se limite a “una mera negativa genérica”. ¿Qué puede hacer el promovente si recibe calificación negativa? En caso de calificación registral negativa por oposición del colindante, el promovente puede: Impugnar la calificación registral mediante recurso gubernativo ante la DGSJFP, si considera que la oposición es infundada y no hay invasión. Intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con el colindante , mediante la vía de la mediación, conciliación o negociación asistida. Ejercitar acción judicial de deslinde , conforme al artículo 384 del Código Civil y 206 de la Ley Hipotecaria. La reciente Ley Orgánica 1/2025, de 7 de febrero, que refuerza los Mecanismos Adecuados de Solución de Controversias (MASC) , impone en muchos casos el intento previo de solución extrajudicial como requisito de procedibilidad para acudir a juicio. En materia de conflictos vecinales y colindancias, este presupuesto cobra especial relevancia. Recomendación práctica Antes de acudir a un procedimiento judicial, es recomendable enviar una comunicación formal (burofax) al colindante, ofreciendo una reunión técnica o extrajudicial, detallando los motivos por los que se considera correcta la delimitación, y dando oportunidad al acuerdo. Este paso no solo puede evitar el litigio, sino que permite documentar la voluntad de resolver el conflicto conforme al marco legal vigente. 馃摓 +34 615 071 074 馃摥 jorge@gonzalezluna.es
