¿Qué hacer si tu inquilino impide reparar una avería que está causando daños a terceros?
GONZÁLEZ LUNA ABOGADOS • 12 de abril de 2026
Consecuencias de la negativa del inquilino a reparar las humedades en la vivienda.
Una de las situaciones más complejas para un propietario se produce cuando existe una avería en su vivienda —como una fuga de agua o un aire acondicionado defectuoso— que está provocando daños a vecinos, y el inquilino u ocupante impide el acceso para su reparación. Este escenario no solo genera un problema técnico, sino también un riesgo jurídico relevante.
Desde el punto de vista legal, el artículo 1902 del Código Civil
establece que quien causa un daño por acción u omisión está obligado a repararlo. En la práctica, esto significa que, aunque el origen del problema esté en una vivienda arrendada y el ocupante no colabore, el propietario puede acabar respondiendo frente a terceros si no actúa con la diligencia necesaria. Por ello, resulta esencial no solo intentar solucionar la avería, sino también poder acreditar todos los intentos realizados.
El problema: imposibilidad de acceso a la vivienda
En muchos casos, el propietario se encuentra con una negativa reiterada del inquilino:
no abre la puerta, no responde a los intentos de contacto o directamente impide la entrada de técnicos. Esta conducta genera una situación de bloqueo que impide resolver el origen de los daños, mientras estos continúan agravándose.
La solución jurídica: medidas urgentes
Ante esta situación, el ordenamiento jurídico permite actuar mediante mecanismos rápidos. En concreto, es posible solicitar al juzgado medidas cautelares
para obtener:
- Autorización de acceso a la vivienda
- Entrada con técnicos para realizar la reparación
- Incluso auxilio de la fuerza pública si fuera necesario
Se trata de una vía independiente de otros procedimientos, como el desahucio, y orientada exclusivamente a solucionar de forma urgente el problema técnico que está causando los daños.
Paso previo clave: requerimiento fehaciente
Antes de acudir a la vía judicial, es fundamental realizar un requerimiento formal al ocupante, normalmente mediante burofax,
en el que:
- Se conceda un plazo breve (24–48 horas)
- Se solicite acceso para reparar la avería
- Se advierta de acciones legales en caso de negativa
Este paso es esencial tanto para intentar resolver el problema sin litigio como para proteger al propietario frente a posibles reclamaciones.
Riesgos de no actuar
La inacción puede tener consecuencias importantes:
- Reclamaciones de vecinos
por daños
- Conflictos con la comunidad de propietarios
- Agravamiento de humedades
y aparición de moho
- Riesgos eléctricos
o de salubridad
En definitiva, puede derivar en una responsabilidad económica considerable.
Conclusión
Cuando un inquilino impide reparar una avería que está causando daños, el propietario debe actuar con rapidez, dejando constancia de todos los intentos de solución
y acudiendo a la vía judicial urgente
si es necesario. Aunque los juzgados no siempre respondan con la inmediatez deseada, iniciar estas actuaciones cuanto antes es la mejor forma de evitar daños mayores y protegerse frente a posibles responsabilidades.
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