La nueva Ley Hipotecaria.
Ya se conocen algunos detalles de esta nueva norma.
Aunque todavía se encuentra en trámite de negociación, y tiene que ser aprobada definitivamente tanto por el Congreso como por el Senado, ya se van perfilando algunas características de la nueva Ley Hipotecaria, conocida como: “Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario”.
Así, sin perjuicio de que en trámites posteriores puedan ser modificados con motivo de las enmiendas que se introduzcan por los grupos parlamentarios, los aspectos básicos de esta nueva norma, que persigue dar mayor transparencia en la contratación de préstamos hipotecarios, serían los siguientes:
1. Distribución de los gastos hipotecarios.
Una de las características más importantes de esta nueva Ley es la de que distribuye, para que ya no haya ningún género de dudas, todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca.
De esta manera, el banco tendrá que asumir los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto hipotecario (ITPYAJD), mientras que el cliente deberá abonar los gastos de tasación del inmueble.
De este modo, para una hipoteca media de 150.000 €, los gastos serían los siguientes:
- Gastos notariales: entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (alrededor de 800 €).
- Copias: el banco asumirá la primera copia de la escritura, y las restantes, el cliente.
- Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2% (alrededor de 400 €).
- Gestoría: alrededor de 400 €.
- Impuesto hipotecario (AJD): lo abonará el banco, según el último Decreto Ley aprobado por el Gobierno en Consejo de Ministros, y suele oscilar, según la Comunidad Autónoma, entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Tasación: este gasto lo abonará el cliente, y su coste oscila alrededor de los 400 €.
2. Cuestionario notarial al prestatario. Presunción de veracidad del notario.
Con objeto de asegurarse de que el cliente conoce y, lo que es más importante, entiende todas las cláusulas incluidas en el contrato hipotecario, los notarios, sin coste alguno para el cliente, deberán realizarle un cuestionario sobre el contenido y alcance del contrato que va a firmar.
3. Impagos (cláusulas de vencimiento anticipado).
Para que se produzca el vencimiento anticipado del contrato, y el banco pueda reclamar al cliente la totalidad del capital adeudado, el cliente deberá incurrir en los siguientes impagos:
- Si el retraso en el abono de las cuotas se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, el impago debe ser, al menos, del 2% del capital concedido, siempre que equivalga, al menos, al impago de nueve cuotas.
- Si el retraso en el abono de las cuotas se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo, el impago debe ser, al menos, del 4% del capital concedido, siempre que equivalga, al menos al impago de doce cuotas.
Además, será requisito ineludible por el banco el de requerir fehacientemente al cliente para que pague, y concederle un plazo de, como mínimo, quince días.
Sin embargo, si bien esta modificación de la Ley Hipotecaria ya debería haberse producido hace tiempo, exponiéndose España a una sanción por parte de la Comisión Europea, uno de los aspectos más controvertidos es el de su entrada en vigor, puesto que, mientras que los bancos piden un plazo de seis meses para su aplicación, el proyecto de ley sólo contempla quince días.
Así, sin perjuicio de que estos aspectos aquí resumidos puedan ser objeto de alteración posterior, también tendremos que conocer cuestiones tan relevantes como son los intereses de demora , o las comisiones por amortización anticipada.
